El cambio de ciclo ya se siente, y de qué manera, en el precio de los valores inmobiliarios que forman parte de la Bolsa española. Mientras Carme Chacón, ministra de Vivienda, habla de un “ajuste suave y moderado” en el sector, en la Bolsa, las inmobiliarias se han dejado en 2007 el 43% de su valor, el equivalente a 22.558 millones de euros. El frenazo en la venta de inmuebles, la moderación en los precios, la restricción y endurecimiento del crédito, junto al elevado endeudamiento de las compañías, se apuntan como orígenes sustanciales del desplome.
Pocas dudas caben acerca de que el sector del ladrillo transita por un momento extremadamente delicado. El Ministerio de Fomento expuso que los visados de obra nueva para uso residencial retrocedieron hasta octubre un 23% respecto a 2006, hasta las 574.294 unidades. Al tiempo que se confirma lo que todo el mundo intuye pero es reacio a reconocer: el precio de la vivienda cae hasta en las grandes ciudades. Según Idealista.com, las viviendas de segunda mano en Madrid valen este año un 0,3% menos que el anterior, mientras que en Barcelona el descenso es del 2%.
En la segunda residencia, el desplome de los precios es de entre el 10 y el 20%, y en zonas del Mediterráneo los constructores y los promotores tienen que recurrir a ingeniosos procedimientos que hace un año eran impensables, como el pago a las compañías auxiliares (carpintería metálica, pintores, fontaneros) con los mismos pisos ante la imposibilidad de venderlos. Desde 1997, la vivienda se ha encarecido un 190% en España, un guarismo que dibuja con trazo fino la burbuja inmobiliaria.
Estos datos, que no dejan de ser una diminuta muestra de la ralentización del sector, componen el argumento que justifica la masiva salida de dinero de las compañías que dedican su actividad a la promoción y venta de vivienda. Un proceso que se aceleró en abril con el brusco desplome de Astroc. La inmobiliaria valenciana fue la mecha que encendió un polvorín que ha arrasado a su paso con todo sin ningún tipo de discriminación. Apenas dos pequeñas sociedades, Cleop e Inbesos han solventado 2007 en números verdes.
Antes de comenzar el año, las inmobiliarias tenían una capitalización conjunta de 52.608 millones de euros. Tras doce meses de infarto, esta cifra ha disminuido un 42,9% hasta los 30.050 millones. La deuda conjunta de Colonial, Metrovacesa, Reyal Urbis, Martinsa Fadesa, Vallehermoso y Testa suma 32.297 millones. Lo que pone de manifiesto las elevadas cargas que estas compañías aún tienen que solventar en un contexto de encarecimiento del crédito y menor actividad.
Astroc, antes controlada por Enrique Bañuelos y ahora en pleno proceso de reorganización societaria, ha visto minada en un 87,8% su capitalización bursátil en 2007, desde los 4.819 millones de euros hasta los poco más de 585 millones. Desde los 39,77 euros por acción hasta los 4,84. La compañía es la más castigada en Bolsa en el año, seguida de la también inmobiliaria Urbas. En doce meses, ésta última ha pasado de capitalizar con 624,6 a 144 millones, un 76,5% menos.
Aisa, la inmobiliaria catalana que sonó con mucha fuerza como compañera de viaje de Astroc, ha visto como el precio de sus acciones se ha empequeñecido un 76% desde los 20,9 euros hasta los 5, el equivalente a perder 470,78 millones de euros.
En todo caso, es Sacyr Vallehermoso la que ha visto esfumarse más miles de millones de su valor de mercado. A pesar del proceso de diversificación, Vallehermoso es la división que más ingresos aporta a las cuentas globales del grupo (17%) que preside Luis del Rivero, que este año se ha dejado 5.150 millones de euros de capitalización. De los 12.800 a los poco más de 7.600 millones. Los problemas en Francia y su alto endeudamiento son sus principales piedras de toque. Testa, la filial patrimonialista, se ha dejado 1.450 millones de euros en Bolsa, desde los 28,5 a los 16,25 euros por acción.
Los gigantes no escapan de la quema
Colonial, con una deuda que alcanza los 9.000 millones de euros y que ya duplica su valor en Bolsa, está pagando caro su agresivo proceso de adquisiciones. En el año, las acciones han retrocedido un 49,5%, el equivalente a 2.639 millones. Ahora, busca integrarse con Gecina, la filial gala de Metrovacesa controlada por Joaquín Rivero, para afrontar con garantías el futuro.
Metrovacesa, que firmó hasta el tercer trimestre de 2007 un 45% de preventas menos que en 2006, ha visto impasible como el fin de la lucha entre Rivero y Sanahuja por su control ha desinflado el valor de la empresa en 4.780 millones de euros. Desde los 128,5 euros a los que cerró el año pasado hasta los 81,55 con los que cotiza actualmente.
Martinsa Fadesa y Reyal Urbis, productos de la concentración por la que atraviesa el sector, tampoco lo han hecho mucho mejor. La primera vale ahora 2.435 millones de euros menos que en 2006 a pesar de que la sociedad ha crecido en volumen de activos tras la integración. La presidida por Rafael Santamaría ha visto languidecer su valor bursátil en 681 millones, desde los 3.428 hasta los 2.747 millones.
Del resto, Renta Corporación no encuentra suelo y sólo en 2007 ha perdido el 53% de su capitalización, 458 millones de euros. Montebalito ha sufrido un desplome similar, aunque de menor cuantía (125 millones), mientras que Inbesos, Cleop y Realia han cerrado el curso sin pena ni gloria.
Por supuesto, no sólo las cotizadas atraviesan por penosos momentos. Llanera, conocida internacionalmente por su patrocinio al Charlton, de la Premiere League, está en proceso de desmembración. Habitat negocia contrarreloj con bancos y Ferrovial para solventar los problemas de amortización de su deuda tras la depreciación de activos. La inmobiliaria vasca Ereaga se unió al club después de acudir a proceso concursal por deudas de 160 millones.
Alberto Cañabate (Invertia.com)
Terra.es
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