miércoles, 18 de febrero de 2009

Los fondos inmobiliarios pierden la mitad de su patrimonio en un año

Los inversores han reembolsado más de 4.500 millones de euros en 2008 y los expertos no descartan que los problemas se extiendan al resto de fondos de esta categoría.

Los fondos inmobiliarios podrían tener los días contados. En los últimos meses han visto como los dos mayores bastiones del sector, Santander y BBVA, se han visto obligados a tomar medidas extraordinarias para salir al paso de los reembolsos.

El balance después de estos problemas no puede ser peor: uno de cada dos euros gestionados por los fondos inmobiliarios ha salido del sector. Estos productos, que llegaron a gestionar cerca de 9.000 millones de euros durante 2008, han visto como los partícipes ordenan reembolsar más de 4.500 millones de euros.


La mayor parte de estas salidas proceden de las solicitudes de reembolso de los clientes de Santander. Sólo durante dos semanas, entre el 1 y el 13 de febrero, los partícipes del Fondo Santander Banif Inmobiliario pidieron recuperar más de 2.600 millones de euros, un 80% del patrimonio del fondo.

Por este motivo, la gestora ha congelado las salidas durante dos años. En la anterior ventana de liquidez, que es la oportunidad de recuperar la inversión (hay una por trimestre), este fondo ya sufrió reembolsos netos de 500 millones de euros.

Ahora, con las dos semanas extra que ha dado Santander para que sus partícipes rezagados puedan dar también orden de reembolso estos números podrían incluso superar los 3.000 millones.

Un caso diferente
En lo referente a BBVA Propiedad, ha quedado con tan sólo un 5% de inversores reales entre sus partícipes. La gestora se anticipó a las solicitudes de reembolso dejando a todos los inversores que lo deseasen recuperar su dinero sin pagar peaje de salida y cubriendo sus posiciones con inversiones propias, que se tradujeron en un total de 1.600 millones de euros, como adelantó EXPANSIÓN. Gracias a esta medida los partícipes pudieron salir sin quedar atrapados.

Dos de los nueve productos inmobiliarios españoles ya han iniciado los trámites para ser liquidados: Habitat Patrimonio, de la empresa inmobiliaria; y Segurfondo Terciario, de Inverseguros. Además, BBVA comunicó a final de 2008 que iba a cerrar el BBVA Propiedad Global, un hedge fund con vocación inmobiliaria.

Los problemas podrían extenderse a otros fondos españoles. Así ocurrió el pasado octubre en Alemania, donde tras la congelación de un fondo inmobiliario los inversores se apresuraron a salir de otros productos, hasta que el 40% de los activos del mayor mercado europeo ha quedado paralizado.

De llegar esta situación, el Segurfondo Inversión, de Inverseguros, y el Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Caja Madrid, tendrían complicado atender a los reembolsos ya que, según los últimos datos de la CNMV, cuentan con menos de un 2% de liquidez en cartera. Sabadell BS Inmobiliario, de Banco Sabadell, parte con un nivel de tesorería similar al que disponía el Santander Banif Inmobiliario en septiembre de 2008, del 10% de su patrimonio.

Frente a los fondos de Caja Madrid e Inverseguros, los de Ahorro Corporación y Caixa Catalunya son los mejor posicionados para esquivar una avalancha de reembolsos, con niveles de liquidez del 26% y el 80%, respectivamente.

Origen de los problemas
La crisis de los fondos inmobiliarios surge por las necesidades de liquidez de sus partícipes, por encima de la crisis inmobiliaria. Estos vehículos corren el peligro de quedarse bloqueados ante el aumento de solicitudes de reembolso, ya que su cartera está principalmente compuesta por activos inmobiliarios de difícil venta. Por ello, es crucial el nivel de liquidez que tengan para capear el temporal.

Al contrario de lo que piensan muchos inversores, estos fondos no compran y venden inmuebles. Los adquieren y explotan a través de las rentas de los inquilinos. De esta forma, ganan con la apreciación del valor de los inmuebles y la generación de caja que aporta el alquiler.

Sin embargo, la crisis también ha afectado a las valoraciones. Recientemente, Santander tasó de nuevo el 50% de los activos de su fondo inmobiliario por lo que su valoración sufrió un retroceso del 4,21%.

Esplendor y ocaso de los productos de inmuebles
Los fondos inmobiliarios han sido un perfecto aliado de los inversores durante los últimos años. Este tipo de producto han permitido a los partícipes beneficiarse del boom inmobiliario bajo la seguridad de la estructura de los fondos de inversión. Tanto, que el año pasado más de 150.000 partícipes habían depositado su dinero en esta categoría, cuyo patrimonio en España rondó los 9.000 millones de euros.

Los fondos de Santander y BBVA han sido durante los últimos años los estandartes del sector, con más del 60% del patrimonio y de los partícipes del sector. Los inversores encontraron en los fondos inmobiliarios, un interesante activo alternativo, con claras ventajas en la capacidad de generar retornos positivos con una baja volatilidad y con una liquidez aparentemente atractiva. Por ejemplo, el Santander Banif Inmobiliario registra una subida del 137% desde su creación en 1995, un 7% anualizado, cerrando muy pocos meses en negativo.

Sin embargo, las necesidades de liquidez de los inversores y el fuerte desapalancamiento de los últimos meses ha hecho que cada vez más gestoras mundiales anuncien restricciones de liquidez en sus fondos. Hasta ahora, la situación no había llegado a España. Pero los expertos sabían que era cuestión de tiempo.

De esta forma, todo apunta a que un sector que ha mostrado grandes rentabilidades durante los últimos diez años tiene sus días contados ante la crisis de liquidez de los mercados. De momento, dos de los nueve productos inmobiliarios españoles están en vías de liquidación y otros dos, los gestionados por Santander y BBVA han recibido solicitudes de reembolso masivas.

Expansión.com

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